انواع خیارات معاملات ملکی و مشاور املاک

در ابتدا لازم است تا تفاوت میان قراردادی که قابل فسخ است و یا فسخ شده است را با قراردادی که باطل است بیان کنیم. چرا که خیارات و به تبع آن فسخ یک قرارداد تنها در قراردادهای صحیح قابل اعمال است.

تفاوت فسخ و باطل

اگر قراردادی باطل باشد، گویی از اول هیچ قراردادی منعقد نشده است و همه چیز باید به حالت اول و قبل از عقد قرارداد برگردد، ولی در فسخْ قرارداد از ابتدا تا زمان فسخ صحیح است و بعد از فسخ به هم می‌خورد و دیگر اثر قانونی ندارد و طرفین قرارداد نسبت به تعهداتی که بر عهده دارند، آزاد می­شوند.

انواع خیارات معاملات ملکی و مشاور املاک

در قراردادها به­‌خصوص قراردادهای اجاره که میان موجر و مستاجر منعقد می­شود عبارت «اسقاط کافۀ خیارات» ذکر شده است. برای توضیح این عبارت ابتدا خود خیارات را به اختصار توضیح می‌دهیم. خیار مصدری عربی است به معنی اختیار و خیار فسخ یعنی اختیار فسخ قراردادی که دو طرف باید به آن پای­بند باشند. فسخ یعنی برهم زدن معامله. خیارات مندرج در قانون مدنی ده تا هستند که سه خیار مختص عقد بیع و بقیه­‌ی خیارات مشترک عقد بیع و عقود دیگر هستند. تاکید ما بر خیاراتی است که در انواع معاملات ملکی وجود دارند.

اقسام خیارات

در ادامه­‌ی مطالب این بخش به اقسام خیارات با تاکید بر خیاراتی که در قراردادهای ملکی و مشاور املاک پرکاربرد هستند می­پردازیم.

• خیار مجلس

 یعنی هر یک از خریدار و فروشنده‌ای که عقد را منعقد کرده‌‌اند مادام که از یکدیگر جدا نشده‌­اند می‌توانند عقدشان را فسخ کنند. این خیار مختص قرارداد بیع است.

• خیار شرط

یعنی خیار فسخ برهم زدن معامله در یک مدت معین. برای مثال، قرارداد بیع منعقد شده و خریدار شرط می‌کند که از هنگام انعقاد عقد به مدت یک هفته خیار شرط دارم تا یک هفته پس از انعقاد قرارداد به مدت سه روز خیار شرط دارم. خیار شرط حتماً باید ابتدا و انتهایش معلوم باشد، وگرنه هم خود شرط باطل می‌شود و هم قرارداد. این خیار در وقف وجود ندارد.

• خیار تأخیر ثمن

 فقط مختص فروشنده (بایع) است و فقط در قرارداد بیع وجود دارد. اگر موضوع عقد بیع خانه، زمین، آپارتمان، ویلا و مانند اینها باشد این خیار را می‌توان اعمال کرد. این خیار سه روز پس از انعقاد قرارداد به وجود می‌آید و شرطش این است که در کل آن سه روز اول نه خریدار همه‌ی پول (ثَمَن) را پرداخته باشد و نه فروشنده‌ی کل زمین یا هرچه موضوع معامله است، تسلیم کرده باشد.

• خیار رؤیت و تخلف وصف

دو حالت دارد:

۱. خریدار یک ویلا، قبل از معامله ویلا را ندیده است و براساس توصیف فروشنده یا شخص دیگری ویلا را خریده است، ولی بعد از عقد که ویلا را می‌بیند متوجه می‌شود توصیفات منطبق با واقعیت نبوده است؛

۲. خریدار یک سال قبل ویلا را دیده و پسندیده و براساس همان رؤیت سابق معامله می‌کند، ولی بعد متوجه می‌شود ویلا در این یک سال تفاوت کرده است.

در هر دو حالت، خریدار اختیار فسخ دارد. این خیار مختص خریدار نیست، بلکه فروشنده هم می‌تواند این خیار را داشته باشد. برای مثال، به خانم احمدی خانه‌ای در یک شهر دیگر به ارث می‌رسد. خانم خانه را ندیده، ولی همسایه­‌ی آن خانه که خریدار است ملک را دیده و برای خانم توصیف کرده است و خانم احمدی، براساس همین توصیف، خانه را می‌فروشد. اما بعداً متوجه می‌شود که خانه آن طوری که همسایه توصیف کرده نبوده است. در اینجا، خانم احمدی حق فسخ دارد.

• خیار غبن

 خیار غبن فاحش را هر دو طرف معامله می‌توانند داشته باشند. اگر خریدار بسیار گران خریده باشد یا فروشنده بسیار ارزان فروخته باشد، در هر دو حالت حق فسخ هست. غبن باید فاحش باشد، یعنی در عُرف قابل اغماض و چشم پوشی نباشد. ملاک این خیار قیمت مورد معامله در زمان انعقاد قرارداد است.

اصل این است که مغبون (کسی که ضرر کرده است) از قیمت خبر نداشته و کسی که خلاف این اصل ادعا می‌کند، یعنی می‌گوید مغبون می‌دانسته، باید این امر را ثابت کند. همچنین این خیار با دادن تفاوت قیمت از بین نمی‌رود. یعنی، برعکس بقیۀ خیارات، اگر در حالت غبن تفاوت قیمت پرداخت شود و ضرر مغبون جبران شود، او باز هم می‌تواند به استناد خیار غبن معامله را فسخ کند. غبن افحش یعنی ضرری خیلی بدتر و شدیدتر از فاحش. کسی که مغبون شده باید فوراً اقدام کند. این فوریت عرفی است. ساقط کردن خیار غبن فاحش و افحش در معامله یعنی مغبون حق برهم زدن قرارداد را ندارد، حتی اگر به طور واضح و فاحش و بسیار زیاد در معامله ضرر کرده باشد و فریب خورده باشد. ولی حق مطالبه­ی تفاوت قیمت را نمی‌توان ساقط کرد و فوریت هم ندارد.

• خیار عیب

 هر طرف معامله که چیز معیوبی می‌گیرد اختیار فسخ دارد. چه عیب مخفی باشد یا آشکار بوده است، اگر مورد معامله یا ثمن معیوب باشد، طرف افزون بر اختیار فسخ، حق بر اَرش هم دارد، یعنی تفاوت قیمت سالم و معیوب. ولی فقط یکی از این دو را می‌تواند اِعمال کند یا فسخ یا اَرش. در اجاره ارش وجود ندارد.

• خیار تدلیس

یعنی عملیاتی که طرف مقابل را فریب بدهد. هر یک از دو طرف اگر فریب خورده باشند، خیار تدلیس دارند. ولی اگر شخص ثالثی طرفین معامله را فریب داده باشد، خیار تدلیس نیست. اِعمال خیار تدلیس هم فوریت عرفی دارد.

• خیار تَبَعُض صَفَقه

 یعنی دو تکه شدن قرارداد برای یکی از طرفین. هر طرفی که این حالت برای او رخ دهد می‌تواند قرارداد را فسخ کند. برای مثال، یک زمین بزرگ و یک زمین کوچک به یک قیمت کلی معامله می‌شود بدون اینکه تعیین شود سهم هر زمین از قیمت چقدر است. در اینجا، ما یک قرارداد داریم. اگر به نسبت به برای مثال، زمین بزرگ قرارداد باطل یا فسخ یا منفسخ یا اخذ به شفعه شود، خریدار می‌تواند قرارداد زمین کوچکتر را هم به هم بزند.

• خیار تخلف از شرط

این خیار مختص طرفین قرارداد است و کسی که شرطی به نفع او گذاشته است، در صورتی که طرفش تخلف از شرط کند، می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

• خیار تفلیس

 این واژه از اِفلاس می‌آید و یعنی اختیار فسخ معامله، وقتی طرف دیگری که باید پول بدهد مفلس می‌شود و نمی‌تواند پرداخت کند، طرفی که فروشنده‌ی زمین و مانند آن است می‌تواند زمینش را پس بگیرد یا تسلیم نکند. خیار تفلیس بعد از عقد به وجود می‌آید، چون اگر خریدار در زمان عقد مفلس باشد، قرارداد باطل است.

• خیار تعذر تسلیم

هر طرف که بعد از انعقاد قرارداد، تسلیم مورد معامله برای او غیرممکن شود، طرف دیگرش حق فسخ دارد.